韩世同: 5月广州二手房市场分析

楼市日日谈

2019年6月4日（第35期）

新闻摘要

最近几天广州二手楼市5月的数据陆续出炉，有市中介协会的《2019年5月广州市中介促成二手住宅交易市场研究报告》和《2019年5月会员单位二手住宅网签风云榜》，有广州PIUS《二手房成交量同比下滑54%！现在是入手好时机吗？》和广州楼市情报的《降降降！！广州5月最新房价出炉！看你能买得起哪的房子？》，还有凤凰网房产《5月广州二手住宅网签9762套！改善型客陆续入市！》和广州地产派的《旺季不红！5月广州楼市量降价稳》，可以说是五花八门，各话其话，各有各的理，但却很难分清头绪，弄不清楚到底二手市场价格是涨还是跌、成交是下降还是增加？我想试着屡一下，不知道能否从中分别出头绪，给大家一个交代。

楼市观察家韩世同

我们先来看一下各家的数据：

最权威的中介协会数据显示：5月广州市（含增城、从化）二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与网签面积分别为48.56和48.26万平方米，环比分别下降8.27%和9.32%，同比分别下降41.57%和45.26%。2019年5月，广州市中介促成的二手住宅交易共5,004宗，环比降低11.31%；中介促成比例占全市二手住宅成交的49.42%，环比微降0.34个百分点。

数据图片来源于网络

广州PLUS：据广州中原研究发展部资料显示，1~5月广州二手成交总量18740宗比上年同期（34182宗）少了45%。其中今年5月下滑得最厉害，成交量4025宗直接比上年同期（8846宗）少了54%。

数据图片来源于网络

凤凰网房产：根据广州链家监控的数据，5月1日-30日，广州全市二手住宅网签量约为9762套，比4月同期减少1.2%。5月经广州链家促成的二手住宅买卖成交均价为35570元/平方米，比4月同期上升1.6%，套均总价为271万元/套，高于4月同期的265万元/套。

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广州地产派：的确是“自有一派”，据称数据来源是广州中原和合富置业

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广州楼市情报：列举各区各盘二手房房价，篇幅太大仅摘取各区房价走势图

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广州楼市情报的各区房价图显示大多数区域二手房价是趋降的，但其数据只有价没有量，也没有说明数据来源，其可信度和可靠性都不高，对行业的参考作用不大。但对二手买家而言，还是挺有参考价值的，尤其是各盘的价格。

好了，言归正传，我们来分析一下到底5月二手楼市成交涨跌情况。

先看一下成交量：

中介协会：5月广州市（含增城、从化）二手住宅交易市场中介促成的网签面积为48.26万平方米，环比下降9.32%，同比下降45.26%；2019年5月广州市中介促成的二手住宅交易共5,004宗，环比降低11.31%；中介促成比例占全市二手住宅成交的49.42%，环比微降0.34个百分点。

上述数据仅为中介成交部分，环比下降不到10%，但同比下降高达45%。根据占比来推断，5月全市二手成交面积大约不到100万平方米，按中介成交48.26万平方米，占比49.42%来推算，准确数据是97.65万平方米。全市成交宗数为10125宗。如果这个推断是真实的，说明二手市场并不比一手市场差，甚至要比一手市场还要好，只是有一半的成交没有经过中介，是这样吗？

而广州PLUS根据广州中原提供的数据5月二手成交量4025宗比上年同期8846宗少了54%。这个数据应该是中介促成交易部分，显然不能代表全市二手成交数量。而广州派提供的数据5月二手成交4692套，环比下降9.7%，这显然不是全市成交，只是中介成交部分。而凤凰网房产根据链家提供的数据5月二手成交9762套，比4月同期减少1.2%，这个成交数应该是全市的，但又比中介协会的全市总数少363宗/套。

图片来源于朗润 嘉御豪庭

仔细分析研究，最权威的肯定还是中介协会的，但只反映中介促成交易部分，没有全市的成交数据，而且也没有房价数据；链家应该也比较全面，但只有环比没有同比，也无法反映二手市场的全貌；中原和广州派的数据接近中介协会的数据，但都有数百到近千套/宗的差别，不知何故？

我一直不太关注二手市场的成交状况，过去是因为有阴阳合同现象，业界一般都是只看官方二手成交数量，中原、合富和满堂红都是各出各的价格，现在二手数据好像“七国咁乱”，建议有关部门组织中介协会和各大中介机构研究一下，最好能有一个统一的统计口径和一套科学的统计方法，不要各自为政，令人眼花缭乱，也无所适从。

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